Die Bundesregierung hat im Mai 2026 den Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Die zentrale Botschaft: Die bisher starre 65%-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch soll entfallen. Damit entsteht auf den ersten Blick mehr Wahlfreiheit.
In der Praxis verlagert sich jedoch die Herausforderung. Denn an die Stelle einer klaren Vorgabe treten neue Anforderungen, zusätzliche Nachweise sowie Kosten- und Streitpotenziale, die gerade im Bestand über die Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme entscheiden können.
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) statt GEG: Was sich strukturell ändern soll
Geplant ist, dass das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das GModG abgelöst wird. Im Kern sollen die Regelungen des sogenannten Heizungsgesetzes entfallen (insbesondere die Vorschriften zu den §§ 71–71p sowie § 72 GEG). Damit würde auch die Verpflichtung entfallen, neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Aus dem begleitenden Update zur Heizungsmodernisierung geht zudem hervor: Bestimmte generelle Betriebsverbote sollen wegfallen und funktionierende Heizungen könnten grundsätzlich weiter betrieben werden.
Für Eigentümer klingt das attraktiv – für Investitionsentscheidungen bleibt jedoch entscheidend, wie sich die geplanten mietrechtlichen und kostenrechtlichen Anpassungen tatsächlich auswirken.
Heizungsoptionen im Bestand: Mehr Technikoptionen – mehr Bewertungsfragen
Mit dem Wegfall der starren Quote wird die Auswahl an technisch zulässigen Lösungen breiter. Genannt werden u. a. klassische fossile Heizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen und weitere Optionen.
Aus Sicht von Eigentümern, Investoren und Bewertungsprofis verschiebt sich damit der Fokus:
• Welche Lösung ist langfristig refinanzierbar?
• Welche Lösung verursacht spätere Nachweis- oder Mehrkostenrisiken?
• Wo entstehen mietrechtliche Angriffspunkte (Streitpotenzial, Umlagefähigkeit, Kostenaufteilung)?
Gerade im Bestand ist „technisch möglich“ nicht automatisch „kaufmännisch sinnvoll“.
„Bio-Treppe“ für neue fossile Heizungen: Verfügbarkeit, Preis, Nachweisführung
Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steht weiterhin eine sogenannte Bio-Treppe im Raum. Ab 2029 sollen steigende Mindestanteile biogener bzw. bestimmter wasserstoffbasierter Energieträger erreicht werden (im Update genannt: 10% ab 2029, 15% ab 2030, 30% ab 2035, 60% ab 2040).
Der Knackpunkt ist weniger die Idee als die Praktikabilität im Alltag:
• Verfügbarkeit: Gibt es ausreichende Mengen am Markt?
• Preisniveau: Wie entwickeln sich laufende Betriebskosten?
• Nachweisführung: Wie wird die Einhaltung dokumentiert – und wie aufwendig ist das über Jahre?
Wenn Nachweise kompliziert werden, droht im Extremfall eine Situation, in der „Technologieoffenheit“ zwar auf dem Papier besteht, praktisch aber in einen Nachweisordner mündet – statt in eine wirtschaftlich tragfähige Heizlösung.
Mietrecht & Modernisierungsmieterhöhung: Jahresarbeitszahl 2,5 als kritischer Hebel
Bei Wärmepumpen bleibt ein zentraler mietrechtlicher Punkt: Eine Modernisierungsmieterhöhung soll nur dann vollständig möglich sein, wenn eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5 nachgewiesen wird.
In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wirkt dieser Wert schnell wie ein „Detail“. In der Praxis kann er jedoch erheblichen Einfluss haben:
• auf die Umlagefähigkeit der Investitionskosten,
• auf die Refinanzierbarkeit,
• und auf die rechtliche Angreifbarkeit gegenüber Mietparteien.
Für die Bewertung und Investitionsentscheidung bedeutet das: Technische Kennzahlen sind nicht nur Effizienzwerte, sondern können zu juristischen Schlüsselfaktoren werden.
CO_2-Kosten, Mietrecht und Refinanzierbarkeit: Warum Streitpotenzial zur Kostenposition wird
Parallel sind Änderungen im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz vorgesehen. Im Update wird eine pauschale 50/50-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter für bestimmte Kostenbestandteile bei neuen Gas- oder Ölheizungen beschrieben (u. a. Gasnetzentgelte und CO_2-Kosten ab 2028; weitere Mehrkosten durch biogene Beimischungen ab 2029).
Für Eigentümer kann das bedeuten:
• höhere, schwer planbare laufende Kosten,
• zusätzliche Rechtsunsicherheit,
• und im Ergebnis ein höheres Streit- und Verwaltungsrisiko (mit Folgekosten, die in der Investitionsrechnung oft zu spät berücksichtigt werden).
Fazit: Gute Entscheidungen im Bestand passen technisch, rechtlich und kaufmännisch zusammen
Die Richtung ist erkennbar: Mehr formale Wahlfreiheit beim Heizungstausch – bei gleichzeitiger Verschiebung in Richtung Nachweise, Kostenregime und mietrechtliche Detailfragen.
Im Bestand sind deshalb meist die Entscheidungen robust, die:
• technisch realistisch umsetzbar sind,
• rechtlich sauber dokumentiert werden können,
• und kaufmännisch über die Nutzungsdauer tragfähig bleiben.