Top 10 Fehler in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung – und wie Sie sie vermeiden
In der Praxis der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung treten immer wieder Fehler auf, die auf den ersten Blick harmlos wirken – aber erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis und die Risikobewertung haben können. Diese Fehler finden sich regelmäßig in Gutachten – trotz geltender Standards wie der BelWertV.
1. NHK 2010 nicht regionalisiert
Die Normalherstellungskosten (§ 16 BelWertV) werden zwar korrekt angesetzt – jedoch oft ohne Anpassung an regionale Baupreisindizes oder objektspezifische Gegebenheiten. Das führt zu verzerrten Werten.
2. Fehlende Modellkonformität bei Bewertungsparametern
Parameter wie der Liegenschaftszins müssen aus dem verwendeten Modell nachvollziehbar abgeleitet sein. Ist dies nicht der Fall, wird der Ertragswert methodisch angreifbar.
3. Kein Baulastenverzeichnis berücksichtigt
Baulasten beeinflussen die Nutzbarkeit des Grundstücks. Ohne Einsicht und Dokumentation fehlt eine zentrale Komponente der Risikoanalyse.
4. Altlastenprüfung unterlassen
Auch ohne Gutachten zur Beprobung ist der Gutachter verpflichtet, Altlastenverdacht zu dokumentieren und zu bewerten – etwa durch Akteneinsicht oder Ortsbegehung.
5. Pauschale Instandhaltungskosten
Die Berücksichtigung technischer Rückstände und Objektzustand fehlt häufig – ein Nachteil bei der Nachhaltigkeitsbetrachtung im Ertragswertverfahren.
6. Veraltete oder unvollständige Grundbuchdaten
Fehlende Aktualität oder Bewertung der Einträge verstößt gegen Bewertungsgrundsätze und kann wertrelevante Rechte oder Lasten unberücksichtigt lassen.
7. Marktmiete gleichgesetzt mit nachhaltiger Miete
Eine nachhaltige Miete muss die Lagequalität, Mieterstruktur und Vertragslaufzeiten berücksichtigen – insbesondere bei Betreiberimmobilien.
8. Doppelte Berücksichtigung des Bodenwerts
Laut § 13 BelWertV darf der Bodenwert nur separat angesetzt werden, wenn keine Ertragskomponente der baulichen Anlage besteht. Die doppelte Bewertung führt zur rechnerischen Überbewertung.
9. Fehlende Unterschrift des Gutachters
Ein formaler, aber essenzieller Mangel: Ohne Signatur ist ein Gutachten nicht rechtsgültig – mit potenziellen haftungsrechtlichen Folgen.
10. Keine Markt- und Konkurrenzanalyse
Eine oberflächliche oder fehlende Analyse (§ 5 BelWertV) verhindert eine fundierte Ableitung der nachhaltigen Miete – vor allem bei Management- und Spezialimmobilien.
Fazit:
Die Anforderungen an Gutachten steigen – regulatorisch wie qualitativ. Bewertungsberichte sollten daher nicht nur auf Zahlen geprüft werden, sondern auch auf Methodik, Datenbasis und rechtliche Konformität. Nur so lassen sich Risiken reduzieren und die Qualität der Immobilienbewertung nachhaltig sichern.
