In der Immobilienbewertung wird häufig angenommen, dass kleinere Wohnungen automatisch günstiger sind. Ein Trugschluss – zumindest, wenn man den Mietpreis pro Quadratmeter betrachtet. Aktuelle Marktdaten belegen: Die Beziehung zwischen Wohnfläche und Miethöhe ist nicht linear und hat erhebliche Implikationen für die Praxis der Immobilienbewertung.
Höhere Quadratmeterpreise bei kleineren Wohnungen
Angebotsanalysen zeigen, dass kleinere Wohneinheiten – insbesondere mit 20 bis 60 m² Wohnfläche – tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen. Dieser Effekt ist vor allem in städtischen Lagen ausgeprägt. Hier dominieren kompakte Wohnungen für Singles, Studierende oder Berufspendler das Marktgeschehen und treiben die Preise nach oben.
Nachfrage bestimmt den Preis: Single-Wohnungen im Fokus
In Großstädten machen Wohnungen mit weniger als 50 m² Wohnfläche bis zu 20 % der Mietinserate aus. Die hohe Nachfrage nach solchen Einheiten führt zu einem spürbaren Preisanstieg, was sich in der Mietpreisentwicklung deutlich niederschlägt.
Erst- vs. Wiedervermietung: Größeneffekte beachten
Bei Wiedervermietungen kleiner Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen sind überdurchschnittlich starke Mietsteigerungen zu beobachten. Neubauangebote zeigen diesen Trend ebenfalls, wenn auch etwas abgeschwächt. Gutachter sollten diese Unterschiede in der Marktanpassung berücksichtigen.
Demografische und wirtschaftliche Faktoren verstärken den Trend
Die steigende Zahl kleiner Haushalte – bedingt durch Alterung, Urbanisierung und flexible Arbeitsmodelle – verschärft die Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten zusätzlich. Diese strukturellen Faktoren führen langfristig zu einer Verknappung und damit zu höheren Preisen pro Quadratmeter.
Relevanz für die Immobilienbewertung
Für Sachverständige ist es entscheidend, die nicht-lineare Beziehung zwischen Wohnfläche und Mietpreis in die Bewertung zu integrieren. Größere Wohnungen sind pro Quadratmeter oft günstiger, erzielen aber höhere Gesamtmieten – ein wichtiger Aspekt bei der Ableitung von Vergleichsmieten und der Ermittlung des Ertragswerts.
Fazit für die Bewertungspraxis:
Die Mietstaffelung nach Wohnfläche erfordert eine differenzierte Betrachtung. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten sollten Gutachter die Preisstrukturen kleiner Einheiten gesondert analysieren, um präzise und marktkonforme Bewertungen sicherzustellen.
