Die Bewertung von Immobilien basiert auf klaren gesetzlichen Rahmenbedingungen. Für Immobilienbewerter und Gutachter ist es essenziell, die wichtigsten Regelwerke zu kennen und deren Änderungen im Blick zu behalten. Nachfolgend erhalten Sie einen kompakten Überblick über die zentralen Vorschriften, die den Marktwert (Verkehrswert) und den Beleihungswert beeinflussen:
1. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Die ImmoWertV regelt die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Im Fokus stehen drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Novelle 2022 führte zu einer stärkeren Vereinheitlichung der Bewertungsmethodik und sorgt für mehr Transparenz und Rechtssicherheit.
2. Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
Die BelWertV definiert die Ermittlung des langfristig gesicherten Beleihungswerts – eine wichtige Größe für Finanzierungsentscheidungen von Banken. Spekulative Ansätze sind hierbei ausgeschlossen. Die letzte Anpassung in 2022 berücksichtigt aktuelle Marktentwicklungen und verschärft die Anforderungen an Gutachten.
3. Bewertungsgesetz (BewG) und Grundsteuerreform 2025
Das Bewertungsgesetz ist maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die anstehende Grundsteuerreform 2025 bringt eine flächendeckende Neubewertung von Grundstücken mit sich und stellt Immobilienbewerter vor neue Herausforderungen.
4. Baugesetzbuch (BauGB) und Landesbauordnungen (LBO)
Das BauGB enthält alle wichtigen Regelungen für die Stadtplanung und Nutzung von Grundstücken. Die Landesbauordnungen regeln bauordnungsrechtliche Details, die je nach Bundesland variieren und somit auch Auswirkungen auf Genehmigungsprozesse und Immobilienwerte haben.
5. Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Digitalisierung
Das Pfandbriefgesetz legt fest, welche Standards Immobilien erfüllen müssen, um als Sicherheit für Pfandbriefe zu dienen. Banken benötigen dafür unabhängige und rechtssichere Gutachten. Mit der zunehmenden Digitalisierung und dem Einsatz von KI-gestützten Bewertungsmethoden entstehen neue rechtliche Fragestellungen, die Gutachter und Banken gleichermaßen betreffen.
Fazit: Rechtssicherheit hat Priorität
Die gesetzlichen Grundlagen bilden das Fundament für jede Immobilienbewertung. Ob Marktwert oder Beleihungswert: Der korrekte Umgang mit aktuellen Vorschriften ist für Immobilienbewerter unerlässlich. Die Grundsteuerreform 2025 und die Digitalisierung sind dabei zwei Entwicklungen, die auch in Zukunft für Veränderung und Anpassung sorgen werden.