Die Grunderwerbsteuer lässt sich beim Immobilienkauf nicht „wegverhandeln“. Dennoch hängt ihre Höhe maßgeblich davon ab, wie die Bemessungsgrundlage im notariellen Kaufvertrag gebildet wird: Besteuert wird grundsätzlich der Teil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden sowie Gebäude entfällt – und damit auf das, was als „Immobilie“ im Vertrag bewertet und ausgewiesen ist.
Wer frühzeitig strukturiert plant, kann Gestaltungsspielräume legal nutzen, Transparenz schaffen und spätere Rückfragen des Finanzamts vermeiden.
Grunderwerbsteuer: Warum der notarielle Kaufvertrag entscheidend ist
Die Steuer wird grundsätzlich auf Basis des im notariellen Vertrag festgehaltenen Kaufpreises erhoben – also auf den Anteil für Grundstück und Gebäude. Daraus folgt: Alles, was in den „Immobilien-Kaufpreis“ hineinrutscht, kann steuerlich Teil der Bemessungsgrundlage werden.
Gleichzeitig gilt: Unplausible Gestaltungen sind riskant. Auffällig niedrige Kaufpreise oder überzogene Abzüge können dazu führen, dass die Finanzverwaltung korrigiert oder Werte schätzt – der vermeintliche Vorteil wäre damit schnell erledigt.
Bewegliches Inventar separat ausweisen: Ein praktischer Hebel
Ein pragmatischer Ansatz ist die saubere Trennung von beweglichem Inventar im Kaufvertrag. Dazu zählen – je nach Objekt und Ausgestaltung – beispielsweise:
• Einbauküche (sofern als beweglich begründbar)
• Markise
• Sauna
• Gartenhaus
• weitere bewegliche Ausstattung / Möbel
Wird solches Inventar separat mit realistischen Werten ausgewiesen, mindert es den Teil des Kaufpreises, der auf Grundstück und Gebäude entfällt – und damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Wichtig: Die angesetzten Werte sollten nachvollziehbar und belegbar sein (z. B. über Rechnungen, Zeitwerte, Inventarlisten oder Gutachten). Auffällige Ansätze führen in der Praxis schnell zu Rückfragen oder Korrekturen durch das Finanzamt.
Vertragssumme richtig strukturieren: Transparenz verhindert spätere Diskussionen
Mindestens genauso wichtig wie die Inventartrennung ist die Struktur der Vertragssumme. In der Praxis entstehen Probleme häufig dort, wo Nebenpositionen „im Paket“ in den Kaufpreis integriert werden.
Je nach Konstellation können beispielsweise Nebenleistungen oder Ablösebeträge in die Bemessungsgrundlage fallen, wenn sie nicht klar abgegrenzt und transparent dargestellt werden.
Empfehlung: Eine detaillierte, differenzierte Kaufpreisaufstellung im Vertrag reduziert Interpretationsspielräume – und damit das Risiko späterer Diskussionen mit dem Finanzamt.
Vermietete Wohnimmobilien: Grunderwerbsteuer wirkt über die Anschaffungskosten
Bei vermieteten Wohnimmobilien kommt ein zusätzlicher Blickwinkel hinzu: Die Grunderwerbsteuer lässt sich zwar nicht „sparen“, sie kann jedoch über Jahre steuerlich wirken, weil sie Teil der Anschaffungs(neben)kosten ist.
Entscheidend ist dabei die Kaufpreisaufteilung in Gebäudeanteil und Grund-und-Boden-Anteil:
• Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
• Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ist daher keine Formalität, sondern praktische Vorsorge – insbesondere, um die Abschreibung später nicht angreifbar werden zu lassen.
Früh abstimmen statt später „Feuerwehr“: Notar und Steuerberatung einbinden
In der Praxis sind es oft frühe Abstimmungen – vor der Beurkundung – die den Prozess ruhig halten:
• Welche Positionen sind bewegliches Inventar und wie werden sie belegt?
• Wie wird der Kaufpreis transparent strukturiert?
• Wie wird die Kaufpreisaufteilung (Gebäude / Grund und Boden) plausibel hergeleitet?
Wer Notar und Steuerberatung rechtzeitig einbindet, verhindert, dass nach der Beurkundung unter Zeitdruck nachgebessert werden muss.