Tennishallen und -anlagen zählen zu den sogenannten Sonderimmobilien – sie sind speziell, vielschichtig und wirtschaftlich anspruchsvoll. Ihre Bewertung erfordert Erfahrung, Fingerspitzengefühl und ein tiefes Verständnis für Nutzung, Marktgegebenheiten und Betriebskonzepte.
1. Kein Markt, kein Vergleich – nur das Ertragswertverfahren zählt
Ein strukturiertes Vergleichswertverfahren scheitert bei Tennisanlagen an fehlender Datenbasis: Miet- oder Verkaufstransaktionen sind selten und oft nicht repräsentativ. Daher ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens alternativlos. Hierbei steht die wirtschaftliche Tragfähigkeit im Vordergrund.
2. Funktionseinheit: Halle und Außenplätze
Tennisanlagen sind Ganzjahresobjekte. Ihre Wirtschaftlichkeit hängt stark davon ab, dass Innen- und Außennutzung sich sinnvoll ergänzen:
- Sommer: Schwerpunkt auf Außenplätzen
- Winter: Hallennutzung mit Heizungs- und Lichtbedarf
Nur in der Kombination entsteht ein belastbares, wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept.
3. Zielgruppe definiert Nutzungskonzept
Ob Vereinsbetrieb oder öffentlich zugängliche Nutzung („Pay & Play“) – beides hat Vor- und Nachteile:
- Vereinsnutzung: Planungssicherheit durch Mitglieder, jedoch teils schwankende Auslastung.
- Öffentliche Nutzung: Höhere Flexibilität und potenziell mehr Einnahmen, jedoch größere unternehmerische Risiken.
4. Die Ertragskalkulation: eine Rechnung mit vielen Variablen
Ein realistisches Ertragskonzept berücksichtigt:
- Buchungsverhalten (Abos vs. Einzelstunden)
- Tageszeitliche Auslastung (Primetime vs. Randzeiten)
- Saisonale Unterschiede (Sommer vs. Winter)
- Zusatzumsätze (Trainerstunden, Lichtmiete, Equipment-Verkauf)
- Hohe Energie- und Betriebskosten
5. Marktsituation: wenig Transparenz, geringe Liquidität
Tennisanlagen sind keine typischen Investorenobjekte. Die Käufergruppe besteht fast ausschließlich aus Eigennutzern oder sportaffinen Betreibern. Mangels klarer Vergleichswerte erfolgt die Wertermittlung oft mit unscharfen Rahmendaten – umso wichtiger ist eine fundierte Herleitung der Erträge.
Best Practice: Bewertung mit Wirkung
Die reVex Immobilienbewertung GmbH hat kürzlich eine komplexe Tennisanlage erfolgreich bewertet – inklusive Erbbaurecht, verwickelter Eigentumsverhältnisse und Drittverpachtungen. Unsere detaillierte Ableitung nachhaltiger Erträge, realistische Annahmen zur Nutzung sowie transparente Dokumentation bildeten die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
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