Nach drei rückläufigen Jahren zeigen die Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland wieder nach oben: 238.500 genehmigte Wohnungen im Jahr 2025, das entspricht +10,8 % gegenüber 2024. Auf den ersten Blick wirkt das wie ein vorsichtiger Aufbruch.
Für Marktanalysen und insbesondere für Immobilienbewertungen gilt jedoch: Der Wert dieser Zahl liegt weniger im „Trendpfeil nach oben“ – sondern in der Frage, was genau hinter dem Anstieg steckt und wie belastbar er für die Angebotsentwicklung tatsächlich ist.
Treiber des Anstiegs: Neubau gewinnt, Bestand bleibt verhalten
Auffällig ist die Struktur des Zuwachses: Der Anstieg wird vor allem vom Neubau getragen (rund +12,6 %), während Maßnahmen im Bestand lediglich leicht zulegen.
Für Gutachter und Analysten ist diese Differenz entscheidend, denn:
• Neubau-Genehmigungen erhöhen die Pipeline und beeinflussen mittelfristig das Angebotsnarrativ.
• Bestandsmaßnahmen sind häufig stärker von lokalen Rahmenbedingungen, Eigentümerstrukturen und Umsetzbarkeit abhängig und wirken anders auf Mikrolage und Objektqualität.
Auch nach Gebäudearten zeigt sich Bewegung: Einfamilienhäuser steigen deutlich, während Mehrfamilienhäuser mengenmäßig weiterhin das Rückgrat bilden. Das ist relevant, weil die Marktlogik zwischen den Segmenten deutlich variiert – von Finanzierung und Vorverkaufsquoten bis zur Exit-Fähigkeit und Risikoprämie.
Genehmigungen als Frühindikator: Nützlich – aber mit „eingebauter Unsicherheit“
Genehmigungszahlen sind ein Frühindikator, aber kein belastbarer Beweis für tatsächlich entstehendes Angebot. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegt ein Prozess mit spürbaren Abhängigkeiten.
Ob ein Projekt startet (oder in welchem Tempo es umgesetzt wird), hängt typischerweise stark ab von:
• Finanzierungsbedingungen (Zinsniveau, Bankenanforderungen, Eigenkapitalquoten)
• Baukosten und Verfügbarkeit von Kapazitäten
• Konjunktur und Absatzperspektive (Mieten, Kaufpreise, Vermarktungsrisiko)
Hinzu kommt ein weiterhin relevanter Bauüberhang: Projekte können genehmigt sein, aber nicht zeitnah realisiert werden. Für die Bewertungspraxis bedeutet das: Ein Anstieg der Genehmigungen verbessert zwar die Perspektive der Pipeline, erhöht aber nicht automatisch kurzfristig das Marktangebot.
Bewertungspraxis: Genehmigungsdaten richtig einordnen und kombinieren
Für Immobilienbewertung und Marktberichterstattung entfalten Genehmigungsdaten ihren Nutzen vor allem im Zusammenspiel mit weiteren Indikatoren.
Belastbarer wird die Einordnung, wenn Genehmigungen zusammengeführt werden mit:
• Fertigstellungen (tatsächlich realisierte Einheiten, Zeitverzug sichtbar machen)
• Regionaler Nachfrage (Haushaltsentwicklung, Zuzug/Abwanderung, Miet- und Kaufkraft)
• Objektspezifischen Risiken (Lagequalität, Produkttyp, Vermietbarkeit, Drittverwendungsfähigkeit)
• Projektpipeline vor Ort (Wettbewerbsumfeld, Phasen, Vermarktungsstatus)
So entsteht aus einem bundesweiten Signal ein konkreter Bewertungsbezug – je nach Standort, Segment und Risikoprofil.
Fazit:
Der Anstieg der Genehmigungen 2025 ist ein wichtiges Signal. Für die Praxis bleibt jedoch der zweite Blick entscheidend: Genehmigungen zeigen Richtung – nicht Ergebnis.
Wenn Sie Marktdaten regelmäßig für Analysen und Bewertungen nutzen, lohnt sich der Blick auf die Kombination aus Genehmigungen, Fertigstellungen und regionalen Fundamentaldaten.