In der Immobilienbewertung sind der Marktwert und der Beleihungswert zentrale Größen, die unterschiedlichen Anforderungen und gesetzlichen Grundlagen folgen.
1. Marktwert (Verkehrswert)
Rechtsgrundlage:
§ 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Definition:
Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre.
Merkmale:
• Berücksichtigung aktueller Marktgegebenheiten
• Bestimmt durch Angebot, Nachfrage, Lage, Objektqualität und Nutzungsmöglichkeiten
• Zeitpunktbezogene Bewertung (Stichtagsprinzip)
Typische Nutzer:
• Käufer und Verkäufer von Immobilien
• Sachverständige, Steuerberater, Bilanzierende
• Projektentwickler und institutionelle Investoren
Funktion:
Der Marktwert bildet die aktuelle Marktsituation ab und dient als Referenzwert für Transaktionen sowie für Bilanz- und Steuerzwecke.
2. Beleihungswert
Rechtsgrundlage:
§ 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
Definition:
Der Beleihungswert ist der Wert, der von einem Kreditinstitut nach sorgfältiger Einschätzung festgelegt wird und der während der gesamten Darlehenslaufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf erzielt werden kann.
Merkmale:
• Langfristig orientierte, konservative Bewertung
• Keine Berücksichtigung kurzfristiger Marktvolatilität
• Fokus auf nachhaltige Erträge und Substanzwerte
Typische Nutzer:
• Banken und Kreditinstitute
• Versicherungen
• Regulatorische Institutionen wie BaFin und Bankenaufsicht
Funktion:
Der Beleihungswert dient als Grundlage für die Beleihungsgrenzen bei Immobilienfinanzierungen und trägt zur Risikosteuerung bei Kreditinstituten bei.